1.0 宅裝注意要點

宅裝: 主要是 傢俱/油漆/燈光
分為 自住 & 出租

自住->基本傢具。->軟件部份(例如:抱忱)，可以不用放那麼多。
出租->基本傢俱 + 再補齊其餘需要的傢俱。

但整體風格要一致。

* 客廳+餐廳+主臥 -> 基本的 大約 13-15萬,除非有增加收納功能,會到20萬。
* 廁所-> 增加一個淋浴拉門 (8千~9千) ，1萬初頭的話算是很好的。
* 廚房->詢問一下宅裝師建議( 裝一個人造石抬面嗎?)
*之前rachel 作1房2廳 預算抓15萬左右(包含三個空間的家具,窗簾,一些軟件這樣,但不含家電冷氣)。
*地磚-沒有破損就不用換，可以直接找專業清潔的清潔表面加打蠟處理會亮很多。沿用舊地磚時,可以放地氊就不明顯了(照片存在rachel 的line 記事本)。
*塑膠地磚-算是超值效果又很好的做法，不過一坪1000多,整間換也是一筆預算。

30年以上老屋會拉電線。25年看個人
鋁門窗還可以用，就用清潔的。除非歪斜不好拉,才需要重作。輪子壞了，用更換零件方式。
窗簾-IKEA 比較便宜(就可以作到整室的窗簾)。
冷氣-萬士益/冰點 (CP值高), 定頻分離。
冰箱-小三人用的容量, 160公分高(1萬2-3千) -大同/夏普/東元/三洋(國際牌偏貴)。

設計師部份:
*可以先跟設計師要他們的合約範本看一下。

保固部份:
*施工部份一般都有一年保固，非人為使用造成的問題都可以保固,日後有問題也可以直接找設計師維修,一般都是這樣子。

拆除
*通常拆是一個工，修補墳縫又是一個工。要問是否有含復原的費用。

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男宅裝師，桃園，設計費收一次，傢俱實報實銷。
女宅裝師，光復路上，wenny, 收一次費用。

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冷氣師傅: 竹南的葉師傅,基本安裝 4000-4500。

簡單的「104出價法」

請房仲調出賣方的土地建物謄本。謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，「標示部」載明了土地及建物面積、公告現值；「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權比例；而「他項權利部」，則可看出土地及建物的債權設定金額。注意列在「他項權利」的銀行設定債權金額是多少，給他乘以1.04就是賣方當初可能的成本。

這1.04怎麼算出來的呢？一般銀行會針對貸款金額，設定1.2倍的債權權利。也就是說，若銀行借你1000萬，他會設定1200萬的他項權利。所以當你看到謄本上有1200萬的設定金額，你就知道這家銀行借給了賣方1000萬（1200萬除以1.2等於1000萬）。

還記得最近幾年大部分的貸款都是八成吧！所以把貸款金額除以0.8就是賣方當初的買價，如果貸款有1000萬，當初買價就是1000萬除以0.8等於1250萬。

我們把「N除以1.2再除以0.8」的算式簡化，換算下來就成為「N乘以1.04」囉！我們的「104出價法」魔術數字就出現了。

如果賣方仍不同意出售，要求買方再加價怎麼辦？

第二次出價很簡單，再使用「104出價法」把剛剛第一次的價格再乘以1.04就對了。咦？這樣再一次使用的「104出價法」又是什麼道理呢？

開出這樣的價格就是讓房仲助你一臂之力。通常賣方的仲介費最多4%，仲介為了成交可以折佣給賣方，也就是有4%的價格空間讓房仲去發揮。房仲可以憑他的三寸不爛之舌，選擇讓賣方多賺2%，自己少賺 2%，重點是讓雙方價格成交。

不過「104出價法」只是經驗法則，並非百分之百適用，畢竟不是每個賣方當初都貸款八成。所以依此推估出來的賣方原始成本，讀者還是得跟政府實價登錄資料做個比較，倘若沒有差太多，就表示可以適用。

如果讀者在執行兩次的「104出價法」後順利達成價格共識，賣方價格應該已經砍倒見骨，可以放心地簽約了。

「如何更便宜買到房子」，而不是「逼屋主跳樓」

出價的時候，該思考的是「如何更便宜買到房子」而不是「逼屋主跳樓」，這樣才能同時「佔到別人的便宜」，又「有機會成交」！而出價最中立的依據就是標的物本身的「價值」，
原 PO 也表示，價值通常不是一個數字，而是一個範圍，例如：520~560 萬、1000~1100 萬，
其中價值範圍的大小則依估價方法不同，而有不同大小的範圍，同時也因估價方法不同，同樣的物件價值也不盡相同，「收租投報率很高的房子，對自住客而言很可能就只剩下一半的價值」。




出價過程中，究竟開如何「出好價、搶便宜」重要的是「有所本」=>除參考實價登錄及各大房仲公司網站查成交資料外，一旦買房進入出價階段，還是有些技巧可以掌握。

像出價時，得要先扣車位單價與車位坪數，才可以知道真正單坪價格，例如一間40坪含車位、開價1200萬元的房子，若車位有10坪、價格150萬，真正單坪價格35萬(註：(1200萬-150萬) / (40坪-10坪)=35萬/坪)，而不是1200萬除以40坪所得出的30萬元，因此會發現開價並不如想像中便宜，這是不少人第一次買房時會忽略的細節。

另外，真的要殺價時，可從每坪單價開始殺起，因殺單價容易出現尾數，尾數又可順便砍掉，一來一往間就等於殺了兩回，例如，有間42坪的房子開價1500萬，換算下來單價為35.7萬，如果買家用32萬出價，總價則是1344萬，這時有機會可跟屋主砍去44萬，或小殺個4萬也不錯。

徐佳馨提到，如果買家與屋主談判時氣氛不錯，也能順便將車位殺個價，就算不行，也可詢問屋主是否可保留冷氣、櫃子等有價家俱，且在契約中註明，增加保障。

想要「有所本」的出價，除屋主本身出價會是第一個參考值，實價登錄及房仲公司的成交資料交叉比對，更能掌握較新的價格行情。當買家心裡決定一個價格後，可向銀行詢問該物件「鑑價金額」及「貸款條件」，最後依房市氣氛是多頭、空頭。決定往上加、還是往下減。

徐佳馨也透漏，有時出價就像打一場心理戰，議價過程可適時加入感性訴求，像跟屋主說會好好愛惜房子，或有些屋主看到買方家庭狀況，想到自己年輕時打拼過程，也有可能因屋主對買家產生好感而願意在價格退讓，適時真誠上演苦肉記、奮鬥記，有時也有可能有感降價。