1.0 宅裝注意要點

宅裝: 主要是 傢俱/油漆/燈光
分為 自住 & 出租

自住->基本傢具。->軟件部份(例如:抱忱)，可以不用放那麼多。
出租->基本傢俱 + 再補齊其餘需要的傢俱。

但整體風格要一致。

* 客廳+餐廳+主臥 -> 基本的 大約 13-15萬,除非有增加收納功能,會到20萬。
* 廁所-> 增加一個淋浴拉門 (8千~9千) ，1萬初頭的話算是很好的。
* 廚房->詢問一下宅裝師建議( 裝一個人造石抬面嗎?)
*之前rachel 作1房2廳 預算抓15萬左右(包含三個空間的家具,窗簾,一些軟件這樣,但不含家電冷氣)。
*地磚-沒有破損就不用換，可以直接找專業清潔的清潔表面加打蠟處理會亮很多。沿用舊地磚時,可以放地氊就不明顯了(照片存在rachel 的line 記事本)。
*塑膠地磚-算是超值效果又很好的做法，不過一坪1000多,整間換也是一筆預算。

30年以上老屋會拉電線。25年看個人
鋁門窗還可以用，就用清潔的。除非歪斜不好拉,才需要重作。輪子壞了，用更換零件方式。
窗簾-IKEA 比較便宜(就可以作到整室的窗簾)。
冷氣-萬士益/冰點 (CP值高), 定頻分離。
冰箱-小三人用的容量, 160公分高(1萬2-3千) -大同/夏普/東元/三洋(國際牌偏貴)。

設計師部份:
*可以先跟設計師要他們的合約範本看一下。

保固部份:
*施工部份一般都有一年保固，非人為使用造成的問題都可以保固,日後有問題也可以直接找設計師維修,一般都是這樣子。

拆除
*通常拆是一個工，修補墳縫又是一個工。要問是否有含復原的費用。

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男宅裝師，桃園，設計費收一次，傢俱實報實銷。
女宅裝師，光復路上，wenny, 收一次費用。

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冷氣師傅: 竹南的葉師傅,基本安裝 4000-4500。

簡單的「104出價法」

請房仲調出賣方的土地建物謄本。謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，「標示部」載明了土地及建物面積、公告現值；「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權比例；而「他項權利部」，則可看出土地及建物的債權設定金額。注意列在「他項權利」的銀行設定債權金額是多少，給他乘以1.04就是賣方當初可能的成本。

這1.04怎麼算出來的呢？一般銀行會針對貸款金額，設定1.2倍的債權權利。也就是說，若銀行借你1000萬，他會設定1200萬的他項權利。所以當你看到謄本上有1200萬的設定金額，你就知道這家銀行借給了賣方1000萬（1200萬除以1.2等於1000萬）。

還記得最近幾年大部分的貸款都是八成吧！所以把貸款金額除以0.8就是賣方當初的買價，如果貸款有1000萬，當初買價就是1000萬除以0.8等於1250萬。

我們把「N除以1.2再除以0.8」的算式簡化，換算下來就成為「N乘以1.04」囉！我們的「104出價法」魔術數字就出現了。

如果賣方仍不同意出售，要求買方再加價怎麼辦？

第二次出價很簡單，再使用「104出價法」把剛剛第一次的價格再乘以1.04就對了。咦？這樣再一次使用的「104出價法」又是什麼道理呢？

開出這樣的價格就是讓房仲助你一臂之力。通常賣方的仲介費最多4%，仲介為了成交可以折佣給賣方，也就是有4%的價格空間讓房仲去發揮。房仲可以憑他的三寸不爛之舌，選擇讓賣方多賺2%，自己少賺 2%，重點是讓雙方價格成交。

不過「104出價法」只是經驗法則，並非百分之百適用，畢竟不是每個賣方當初都貸款八成。所以依此推估出來的賣方原始成本，讀者還是得跟政府實價登錄資料做個比較，倘若沒有差太多，就表示可以適用。

如果讀者在執行兩次的「104出價法」後順利達成價格共識，賣方價格應該已經砍倒見骨，可以放心地簽約了。

「如何更便宜買到房子」，而不是「逼屋主跳樓」

出價的時候，該思考的是「如何更便宜買到房子」而不是「逼屋主跳樓」，這樣才能同時「佔到別人的便宜」，又「有機會成交」！而出價最中立的依據就是標的物本身的「價值」，
原 PO 也表示，價值通常不是一個數字，而是一個範圍，例如：520~560 萬、1000~1100 萬，
其中價值範圍的大小則依估價方法不同，而有不同大小的範圍，同時也因估價方法不同，同樣的物件價值也不盡相同，「收租投報率很高的房子，對自住客而言很可能就只剩下一半的價值」。




出價過程中，究竟開如何「出好價、搶便宜」重要的是「有所本」=>除參考實價登錄及各大房仲公司網站查成交資料外，一旦買房進入出價階段，還是有些技巧可以掌握。

像出價時，得要先扣車位單價與車位坪數，才可以知道真正單坪價格，例如一間40坪含車位、開價1200萬元的房子，若車位有10坪、價格150萬，真正單坪價格35萬(註：(1200萬-150萬) / (40坪-10坪)=35萬/坪)，而不是1200萬除以40坪所得出的30萬元，因此會發現開價並不如想像中便宜，這是不少人第一次買房時會忽略的細節。

另外，真的要殺價時，可從每坪單價開始殺起，因殺單價容易出現尾數，尾數又可順便砍掉，一來一往間就等於殺了兩回，例如，有間42坪的房子開價1500萬，換算下來單價為35.7萬，如果買家用32萬出價，總價則是1344萬，這時有機會可跟屋主砍去44萬，或小殺個4萬也不錯。

徐佳馨提到，如果買家與屋主談判時氣氛不錯，也能順便將車位殺個價，就算不行，也可詢問屋主是否可保留冷氣、櫃子等有價家俱，且在契約中註明，增加保障。

想要「有所本」的出價，除屋主本身出價會是第一個參考值，實價登錄及房仲公司的成交資料交叉比對，更能掌握較新的價格行情。當買家心裡決定一個價格後，可向銀行詢問該物件「鑑價金額」及「貸款條件」，最後依房市氣氛是多頭、空頭。決定往上加、還是往下減。

徐佳馨也透漏，有時出價就像打一場心理戰，議價過程可適時加入感性訴求，像跟屋主說會好好愛惜房子，或有些屋主看到買方家庭狀況，想到自己年輕時打拼過程，也有可能因屋主對買家產生好感而願意在價格退讓，適時真誠上演苦肉記、奮鬥記，有時也有可能有感降價。

003-看房筆記-3房2廳1衛-春福聯合國

今天看得是春福聯合國 16號-12樓 , 物件是12樓含13樓 的樓中樓共52坪多,
有一個機械車位 270,  屋主開價1100萬。 每坪大約接近21萬。比市價 20萬/坪高。

房子中間一個樓梯通往13樓,樓上有一個空地是公有專用，使用者自行管理，目前是屋主可使用範圍。13樓有一個套房跟12樓是隔起來的。

12樓只有一衛,對於想買3房的買方來說,不夠用。
採光很好,三面採光。

前陽台▼


前陽台有一道深溝，空間浪費了▼


後陽台照片▼


房子中間有一個樓梯▼


主臥▼

次臥▼

客廳餐廳 ▼


13樓中樓▼

002-看房筆記-4房2廳2衛-春福聯合國

春福聯合國
24年 電梯大樓- 26號　3/12樓
建物管理費 1470元/月
含坡道機械 固定下層車位，主加附 36.76坪
開價 838萬 後降價 798萬，每坪單價

=>實價登錄算法 : 798 /36.16 = 21.70萬/坪
機械車位 大約 60-80萬
=>扣掉機械車位 算法 798-80 = 718 ; 718/ (36.76-2.674) = 21.06萬/坪
=>銀行估價 約 20萬/坪

主建物 24.79 坪
共同使用 8.26 (含車位2.674)
附屬建物 : 3.71坪(陽台)
土地坪數 : 5.47

近光復路，離竹科近，園區交流道，68快速道路近、costo 商圈，迪卡農 ，光武國中旁
地點位置極佳，生活機能完善
雙學區 : 龍山國小，光武國中
格局方正

屋況:
3樓前陽台面中庭,採光有點不足，後陽台面十里靜安的公設(游泳池)，採光佳，所以可以從這裡採自然光到客廳補不足的地方。次臥房間採光好，主臥尚可，2間廁所無窗，陽台空間大。
低總價適合首購。

001-看房筆記-2房1廳1衛-埔頂路153號

華廈-開價 668萬 含坡道平面車位，主加附 35坪，

Location 地點佳，離竹科近，距園區交流道，68快速道路近。

雙學區 : 龍山國小，光武國中

屋況:
社區中庭乾淨亮敞
大門進出陽台感覺不錯
但客廳有壓梁
且主加附 比現在春福2房大一點點，不適合想換3房以上的朋友
如果單價更低，適合投資。

水&空清6分鐘OPP

影片：2019/8/2｜林沐德：水&空清6分鐘OPP｜寰宇總部

https://youtu.be/X9y7Ws3yQlE

保險vs安麗 兩者事業價值差異分析

影片：保險vs安麗 兩者事業價值差異分析（主講：林沐徳）2019/8/3寰宇總部
 https://youtu.be/Q_v85LyY_QY

SA8洗衣粉 安麗產品示範

[短片] SA8洗衣粉 安麗產品示範 張可頤翡翠(08分07秒)

https://youtu.be/Zpe3c8DlYQ4



開頭

1.請問你家洗衣服，都是用洗衣精還是洗衣粉? 
2.那你為什麼不用洗衣粉? (的確，很多人不喜歡用，也是這個原因)
3.你有沒有看過一匙靈的湯匙 ? (安麗的也是一匙就可以了，大概這麼小，大概是5比1的比例，)

動作:
一，放洗衣粉，看溶解力

1。所以一匙靈放一匙 ，安麗的只要一點點就可以，蓋好瓶蓋， 搖一搖
2。 說: 正確的洗衣服是把清潔劑溶在水裡，可是我們洗衣服都是這麼樣? 衣服放了之後，放洗衣粉，最後才開動洗衣機。
3。給對方看 : 請問一下這二瓶水一起排進河川，哪一個比較有可能會污染水源?

二，看洗淨力

1。如果你的孩子寫毛筆字回來呢，弄的滿身都是，你會怎麼樣?  所以我們就用這個很難清理的墨汁，(把砂布捲起來，各滴3滴)，
   然後放在瓶蓋上面。然後一起放進去小瓶子裡。接下來洗衣機要開動了。搖一搖 (這時候會請對方搖一搖)
2。二個都搖一搖。 問對方: 你覺的那一個比較重?比較不好搖 ?  一匙靈不好搖，為什麼會有這個差別?
   有人會說這個泡泡很多很好 ，其實泡泡多不一定代表洗得乾淨。因為衣服是在泡泡底下，不是在泡泡以上。
   另外還有就是發泡劑很多會造成洗衣機的負擔。所以像很多洗衣機是不可以用發泡劑太多的洗衣粉，
 
   另外我們來看一下，這二瓶，那一個已經完全溶解了? (一匙靈是不是還有很多沉澱?) 所以這些都是，現在一個很夯的議題
   就是塑膠微粒，市面上很多清潔用品裡面會有怎麼樣都不會溶解的塑膠微粒，這些都排到河川裡面，然後小魚小蝦吃下後，
   我們又把魚蝦吃下去。所以就把這些塑膠微粒吃進來。
 
3。接下來要過水 :先過一匙靈的，然後用高標準來檢驗安麗的，用髒的水來過。＝＞是不是全白的？

所以一個可以洗得比較乾淨，然後又比較環保，重點是 一匙靈的1公斤通常是多少錢?　通常是100元
1公斤通常是100元左右。安麗的1公斤是290元，是不是感覺的貴很多? 可是呢，剛剛有說是５比１的比例，你用一匙靈，你用5包等於用安麗的一包。

所以請問一下，如果用安麗的比較環保，又可以洗得比較乾淨，重點是又可以比較省錢的話。你會選用哪一個品牌?

主持－扣話

１.想要自由之前，就要先自律。
2. 完成夢想的路上，不覺的痛苦。
3.勇氣不是不害怕，而是害怕依然往前走。
4.想法決定做法。
5.

-----淨水器
1.想出來的問題，不是問題，做出來的問題才是問題.
幫大家整理一些市面上常見的回答異議，
請杜建龍 金章 來分享!

水神培訓-魏德勝opp

因為很多人聽過安麗，但是他不知道真正的安麗。 日用品是我們每一個人每天都要用。
舉例來說:

一個女生來講，早上起來刷牙洗臉，化妝保養，然後幸苦一天回到家之後，也要刷牙洗臉，洗澡，洗頭髮，洗衣服，卸妝保養，一天只花25元日用品費用，會很過份?

平均一個家庭4個人 所以這個家庭的必要花費。 25x4x30天 = 3000元/月
如果這4個人都活到60歲會很過份嗎? 這樣子的話。這個家庭這一輩子最少就要花費216萬的必要花費，對嗎?

3000 x 12 x 60 = 216萬

那我們平常都去哪裡買? 711/全家/大潤發 對嗎?
可是在這買一輩子，不論買多買少，你買一輩子它頂多讓你有點數，點數換尿布，對嗎? 但是如果你1個地方買，這些點數可能就會變成現金。

我們不是去賣東西也不是去買，用可以幫助朋友省錢角度，跟他們分享 可以用環保的日用品，任何一種日用品，你讓他們知道有這種東西，他們自已去買。而且不滿意還可以退貨退錢。我們只是把這些人串接起來。

因為我們每1個人至少都有20個朋友嘛，20個朋友等於20個家庭，1個家庭每個月花費3000元
就是這個20個家庭的必要花費就是6萬。 那如果你幫助這20個朋友省錢，安麗給你的獎金就是 9% ，就是5400元. (你覺的多還是少?) 可是如果從你的薪水扣5000元。覺的多還少? (多)
而且這只是因為換這件事情，多了5400元收入。 就等於你們每個月在日用品的花費可以用免費的。那等於 這個家庭至少省216萬這60年。 5400-3000元 = 2400 x12 x 60
還可以賺了172萬元。

這個時候可能會發生一件事情，這20個朋友可能跟你說，我不想做安麗，可是我想要用免費的，可不可以?　（可以）

這個時候呢。因為我們一開始每個家庭是3000元，那因為我們幫助這20個朋友省錢，這20個朋友想說我沒有要作安麗，但是我想用免費的日用品，所以它自已就會去幫助20個朋友省錢。這個時候你的營業額就會來到120萬，120萬超過100萬就是23%

120萬 x 23% = 27萬6 ，但是這20個人跟你做第一皆段一樣的事，所以要扣掉這20個的9%獎金
-(5400 x 20) = 16萬8/月

當你達到這樣的收入的時候，安麗公司會給你年終分紅 50萬以上，你的收入破200萬。

然後你看我們一開始的目的，就是幫助朋友省錢，告訴他可以換環保省錢的產品，不是去買也不是去賣。只是換一個產品。透過換產品，幫助朋友省錢，然後自已獲得這樣子的收入，而且是多的。不影響白天上班。 可以 1 + 1 。

是不是非常的棒?

善用仲介費 讓房仲為你掏心掏肺

針對房仲服務費，現行法規只有規定上限（不能超過6%），卻沒有替房仲保障下限，也就是說，沒有規定「買賣雙方至少要各給幾趴」，既然服務費可以商量，房仲想要多少、消費者願意給多少，最好在斡旋之前就先講清楚，這樣能省去很多不必要的紛爭。


要建議的是，消費者不要老是著墨在「服務費能否少一點」這個問題上，換個角度思考，把服務費放進談判技巧裡，利用服務費讓房仲願意跟你站在同一陣線。當你試著向房仲砍服務費時，與其跟房仲說：「我只願意給幾趴，要不要做隨便你，你不要，自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘，告訴房仲：「如果能賣到更好的價錢，服務費就給越多。」讓房仲幫你賣命，這才是重點！



服務費究竟該給多少？
服務費究竟該怎麼談？舉例來說，某間權狀30坪的房子，單價行情區間在50萬～55萬元，換算下來，低標成交價是1500萬元，高標則是1650萬元。

１.方法Œ 實拿多少
直接跟房仲說，我要實拿1500萬元，超過部分都是你們的服務費，甚至買方如果加價到1590萬元，90萬元就是服務費上限6%，我也願意出，買方就不用付服務費。
方法 級距的概念

2.賣多少、服務費就給多少，例如賣1500萬元，給2.5%；賣1550萬元，給3%；賣1600萬元，給3.5%；若賣到1650萬元，就給足4%。

3.方法Ž 超過低標對半拆
若達低標給幾趴，超過部分對半拆，例如賣到1500萬～1550萬元，保證給2.5%服務費，超過1551萬元部分，房仲與屋主對半拆，但以不超過4%為原則。

4.方法 以專任約當條件
房仲最怕的是，廣告行銷、時間、帶看人力成本都花了，最後卻被別家成交。因此，若給房仲公司專任約，當然也能談到較優惠的服務費趴數！

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我覺的我們在服務費上面要談一下，　因為目前已經簽專任了，合約上已寫有４％服務費，等三個月過了，重新要再簽的時候，就要重新再談服務費　

目前春福的十樓二房的實價登錄是５２０萬，但是我想實拿５５０萬，所以我想了一下

重新簽約的時候，要這樣做：

方法3 + 方法4：
以簽專任為條件 ;

 若賣到540萬～550萬元，保證給3%服務費，超過551萬元部分，房仲與屋主對半拆，但以不超過4%為原則。

建物謄本--議價方法

買屋前先上實價登錄查詢成交價，已經是多數買屋人的必備功課，但如果房屋交易時間是在實價登錄上路之前，查不到價格該怎麼辦？包租公律師蔡志雄表示，只要到地政事務所，用門牌號碼申請房屋的土地和建物謄本，找出屋主取得房屋的日期，以及「設定擔保債權總金額」，就能推算屋主向銀行貸款的金額，再來反推購屋成本，作為出價的參考。


蔡志雄也提醒：「要找好殺價的物件，最好挑素顏的，而不是化好妝的。」他解釋，要挑地段好但賣相差，沒有重新裝潢的房屋，才有議價空間，美侖美奐的房子很難殺價。另外，也可到急售屋較多的大型社區找房子，撿便宜的機會較大。

更重要的是，與屋主正式議價時，千萬別被房仲製造的種種煙幕彈所影響，例如有的房仲會說另外一個買方就在隔壁房間，想盡辦法就是要你提高買進價格，但是一定要把持購屋底限，因為只要買貴一點，頭期款、每月房貸就會增加，「千萬不要超過自己的經濟負擔，買不到就放棄，祝他幸福就好。」$$

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建物電子謄本上主要有三大類資料，
一是建物標示　：包括用途、建材、總面積、附屬建物等；
二是建物所有權：內有屋主登記日期、登記原因，所有權人姓名、地址。
三是建物他項權利部份：包括權利人、擔保債權總金額、變定權利範圍等。


申請「土地登記第二類謄本」，其中可分為「建物標示部」、「建物所有權部」及「建物他項權利」這3大部分。而在「建物他項權利」這一份資料中，可以看到登記日期及擔保債權總金額，這就是眉角所在。 

1.建物標示部： 是對於建物基本資料的描述，包含登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途（可判斷是住家還是其他用途）、主要建材（可判斷是鋼筋混凝土或其他建材）、層數（該棟建築共有幾層樓）、層次（位於該棟建築第幾層樓）、建物完成日期（可藉此推算屋齡）等其他建物基本資訊。

2.建物所有權部： 包含登記次序、登記日期和以何種原因辦理登記、所有權人及住址、所有權人基本資料（二類謄本會隱匿屋主的統一編號、出生日期等個人資料）、權力範圍（所有權人擁有該筆土地的範圍）、當期申報地價等其他資訊。

其中「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手，而「原因發生日期」是屋主的買進時間，這可推算屋主持有的時間，如果持有時間很短即急欲出售，可探訪其原因；或是推敲是否剛好過了2年的奢侈稅閉鎖期要脫售，在屋主免繳奢侈稅的情況下，也許價錢更好談。

3.建物他項權利部： 包含登記次序（指他項權利人在這宗土地設定他項權利的先後順序）、權利種類（有向銀行貸款的土地，權利人即為金融機構，權利的總類為抵押權）和擔保債權總金額等其他資訊。其中值得注意的是，擔保債權總金額代表抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常是貸款金額的1.2倍，因此，假設「擔保債權總金額」為1000萬，則貸款金額為1000萬／1.2＝833.3萬，若推測貸款8成的話，再以833.3萬／0.8便可推算房價約落在1041萬。

PS: 第一類謄本只有本人或代理人可申請，揭露屋主姓名等個資。


謄本分建物標示部、所有權部、及他項權利部，算是建物的身分證明。

「建物標示部」

一，知道房子的狀況與坪數 。

從「登記日期」可以得知屋齡

EX: 登記日期為民國74年05月31日，代表屋齡 34年。

透天: 建坪 就是 主建物 + 附屬建物

從「總面積」(主建物) 謄本上的面積顯示方式為「平方公尺」，只要將平方公尺的數字乘以0.3025，即是我們熟悉的坪數。

舉例來說，92.88平方公尺 × 0.3025＝28.10坪，

從「附屬建物用途」：包含了陽台、雨遮，平台等部分，

因此，實際室內可使用的面積，需扣掉附屬建物才是實在面積。

可用此再比對仲介所提供資訊是否正確。

從「建築完成日期」可以得知蓋好的時間。

EX:若建築完成日和登記日期差不多，一般就是第一手。

以前的房子有時會沒記錄到，所以會是空白的。

EX:若 登記日期與建築完成日期有隔很長的時間, 表示蓋很久之後才去登記，通常好的建案，一蓋好就會售出，不會隔很久，萬一隔個3~5年，有可能是建商餘屋或是地主保留戶。 因為地主可能把分到的房子擺著不作處理，直到某天才拿出來賣，所以可能需要關心一下沒有人住的那段時間，房子維護狀況好不好 ?或是中間有什麼糾紛?導致賣房子的動作暫停。

「建物所有權部」

一、從建物所有權部中的「登記次序」可看出房屋是第幾次轉手。
第幾任屋主的意思，也可判斷是否為投資客物件; 

EX:  通常一間房子不容易被買賣超過10次以上，以一般人的居住習慣來說，10年換屋算是正常值，不少人更是會在同一間房子裡住上 2、30 年。所以若登記次序已排到第 6 或第 7 就要有所警訊，如果登記次序超過10，表示已經被買賣轉手10次以上，那麼這間房子是投資客物件的可能性將大為提高。


二、登記日是指地政事務所送件登記日 。

三、從「登記原因」：原因就是用什麼方法得到房子所有權。最常見的登記原因為「買賣」，需留意的是「假扣押」、「假處分」等狀態，表示房屋所有權人有其他債權問題，例如欠錢不還房子被扣押等問題尚未解決，妳買了這間房子也會跟著問題叢生。

四、從「原因發生日期」則是屋主的買進時間，這可推算屋主持有的時間，如果屋主持有時間長，代表取得成本低；如果期持時間短, 即急欲出售，可探訪其原因；或是推敲是否剛好過了2年的奢侈稅閉鎖期要脫售，在屋主免繳奢侈稅的情況下，也許價錢更好談。原因發生日就是指買賣雙方簽約日期(如預售案應是已完工日或交屋日為主) ;基本上原因發生日都會比登記日還早

五、從「所有權人」：此處可確認房屋所有權人 與銷售此屋的屋主是否為同一人。

六、也能從「異動索引」or「 移轉紀錄」裡看出這房子已經轉了幾手。第一手的物件當然問題不大，可是若在現任屋主前就已頻繁地轉手，該物件恐怕有些瑕疵是歷任屋主都無法接受的，民眾最好也少碰為妙。 

「建物他項權利」

一，從 「登記次序」 指這房子之前有貸款或其它設定過。

二， 推算屋主購買價

從「登記日期」可以得知屋主購買此房子的時間，可以詢問房仲當時的房價，可以作為議價的基礎 ; 也可以看出是否短期買賣的物件?; 若還在奢侈稅2年期限內，很可能屋主把稅金加在售價內。

如果是在2012年8月1日以後，意謂有實價資料可查，上內政部實價網查查看，就可知道屋主當初購屋總價、單價。

PS:奢侈稅 : 民100年6月1日實施; 用來打擊房市手段，持有期間在二年內出售，1年內 15% ; 2年內10%


三、推算屋主貸款金額
從「擔保債權總金額」，可以把數字除於1.2，即為屋主當初貸款金額; 
得知屋主貸款金額用處?　用該金額對照目前房價，就能知道屋主這幾年是賺？還是賠？　

EX : 擔保金額1200萬，除以1.2，實際貸款即為1000萬元，再把1000萬除以0.7或0.8(房貸成數)，可回推屋主的購入價格。
有屋主的購屋價格，對殺價很有用，現在氣氛不好，很多屋主有賺就好，了解屋主成本，就可殺到「恰到好處」。

EX:現任屋主兩年前購屋時貸款比例非常高，她猜測對方因為資金吃緊想趕緊將房產變現，因此信心十足向屋主殺價，雙方「盧」了很久，最後終於拿到她心中的理想價格，省下的房價還可當作裝潢費用。
假設現任屋主在近期內用房屋借款的額度很高，很有可能手頭正緊，買方殺價成功的機率相對較高。

四，從「標的登記次序」
四、屋主是否急用錢？
尤其若屋主當初貸款金額高，甚至有後續的增貸，表示還款壓力較大。需錢孔急下，可議價機會較高。
謄本裡的他項權利的「權利人」，如果設定很多人，表示房子可能辦理二胎或三胎貸款，顯示屋主可能資金調度較緊，買方開價時可更大膽的殺價。

EX:從謄本也能看到屋主最近是否用房子再新增貸款，如果有，代表屋主有資金需求，可能正急售，就是殺價好時機。






周邊銀行估價部門　詢價好幫手

在還沒取得謄本前，買方另可向銀行「詢價」當作心中參考底價；方法為直接向物件附近的銀行表達購屋需求，詢問該房屋價值有多少、貸款有多少，也是與賣方議價很好的依據，多問幾家銀行，資訊越具參考價值。


特別應注意的是，購屋族詢問房屋貸款條件時，常會問「能夠貸幾成？」專家提醒，若只問貸款成數，往往會與銀行實際撥款的金額有落差，造成購屋資金準備上的問題，所以正確說法應是：「能夠貸多少錢？」務必請銀行估價部門提供一個具體的數字。

如何申請　？

1.取得地號、建號等資訊後，走一趟地政事務所，花20元就獲得所需要的資訊。

2.地政資料資訊化後，查閱建物登記謄本現已相當方便，只要上全國地政電子謄本系統申請帳號即可查詢；惟需付費，一份10元、20元不等，如透過房仲看屋，房仲多會主動提供。

01-學習房地產-1--參加邱愛莉講座心得

要買到會增值的房子，有兩大重點：

1、價格(房子買得夠便宜)

2、地點(房子周邊環境)

只要買得夠便宜，指的是：買在銀行估價再打８折以下。

一般在貸款之前，銀行會保守評估房子的價值，也就是說，只要我們買的房子比銀行估價低，就有機會全額貸款。

不過一般銀行房貸是採其最保守估價方式，(鑑價與成交價取其低 作為貸款)

一般在貸款之前，銀行會保守評估房子的價值，也就是說，只要我們買的房子比銀行估價低，就有機會全額貸款。

不過一般銀行房貸是採其最保守估價方式，如：有一間房子銀行估價1000萬，成交是800萬，可貸款約：800萬 x 8成 = 640萬，因此我們的自備款也要：800 – 640 = 160萬

如果銀行以估價作為貸款的話，就能貸款到1000萬 x8成 = 800萬，也就是說，不用付頭期款就能買下房子了(全額貸款)！

• 另外也分享了，各銀行的主要窗口，可以談到的利率（前幾天才談過，不是主要窗口，但是可以貸到8+1（一成是裝潢）利率為1.65）
• 另外房子週邊的環境，房仲都會說三、五、十分鐘內可到達，你都要實際的去走一遍。
• 房子的平面圖怎麼看，柱與樑是同一結構，平面圖有柱，屋內就有樑！
• 本息攤還V.S租金（30年房貸）：月租一萬約為七百五十萬的房貸算法：1000×12/0.016=750萬

買屋必問：

1. 賣多久了?
2. 屋主幾歲人?
3. 有沒有調整過開價?
4. 有沒有人下過斡旋？有沒有出來談？
5. 屋主什麼時候買的？
6. 之前是自主還是收租？
7. 屋主現在住哪裡？
8. 為什麼賣房子？
9. 要賣多少錢？

買預售屋的關鍵：

1、用低於新成屋的行情，買2-3年的新屋。

2、建案挑選非常重要（格局、公設、外觀設計規劃、建商評價‥）

3、各期現金流準備

4、交易安全！！！-（「履約保證」（簡稱「履保」）如何保障交易安全？

提升議價的能力：

• 實價登錄：區間，趨勢
• 謄本會調、也要會看
• 話術：我真的很喜歡這房子，我們也下了斡旋，我們也真的很有誠意、我們存了很久、我們見面談一談。

另外邱愛莉講師提了幾個名詞：增貸、均價、落點分析‥。

後面提了包租公、包租婆的方法，不是目前要處理與思考，所以沒什麼注意聽！

最後提了被動收入的來源，用一張水龍頭的意像圖：（非原圖）